Mit dem Jahressteuergesetz sind gem. Art. 4 des Dl 50/2017 neue Besteuerungsregeln in Kraft getreten. Diese gelten auch für ausländische/deutsche Vermieter italienischer Ferienwohnungen gleichermaßen.
Ausgangslage:
Kurzfristige Vermietungen von Ferienwohnungen für die Dauer von maximal 30 Tagen unterliegen nicht dem Gesetz 431/98, das gemeinhin die steuerrechtliche und formelle Handhabe von Wohnraummietverträgen regelt. So entfällt bei kurzzeitigen Verträgen beispielsweise die Registrierungspflicht des Vertrages. In der Vergangenheit war es daher regelmäßig schwierig, für die Steuerverwaltung Ferienvermietungen nachzuprüfen. Vereinzelt bediente man sich der Guardia di Finanza, die bei einigen Ferienimmobilien in der Sommerzeit vorstellig wurde und die Bewohner unvermittelt zu ihrem Aufenthalt befragte. Die Kontrollen brachten dann erhebliche Unregelmäßigkeiten zu Tage. Zudem wurde die ohnehin schon problematische Steuerhandhabe der Vermieter durch den enormen Zulauf für kurzzeitige Wohnungsvermietungen in Städten mittels Onlineportalen verstärkt, was dann zu einer Zuspitzung der Lage führte.
Die neue Rechtslage:
Mit Einführung des Art. 4 des Dl 50/2017 hat der italienische Gesetzgeber auf dieses Manko reagiert und ab dem 1.06.2017 eine neue Pauschalsteuer eingeführt, die in ihrer Konzeption an die Abgeltungssteuer bei Kapitalerträgen erinnert. Der neue Steuertatbestand erfasst
- kurzfristige, maximal 30tägige Wohnraummietverträge,
- mit und ohne Dienstleistungen, soweit diese von natürlichen Personen erbracht werden und einen geringen Aufwand ausweisen, beispielsweise Reinigung und Gestellung von Bettwäsche,
- die Vermietungen direkt zwischen Privaten direkt oder via Onlineportalen/Maklern vermittelt werden.
Abgrenzungen
Erfasst werden daher grundsätzlich nur Vermietungen zwischen Privaten, nicht dagegen gewerbliche Vermietungen. Gehen die zusätzlichen Dienstleistungen über die Reinigung und Gestellung von Bettwäsche hinaus, kann dem Vermieter auch eine ungenehmigte Ausübung von Beherbergungsgewerbe vorgeworfen werden.
Die Steuer
Ab dem 1.06.2017 werden kurzzeitige Vermietungen pauschal mit 21% Sondersteuer belegt, die – so zumindest liest sich das Gesetz - anstatt der Einkommens- und Registersteuer erhoben wird. Ein entsprechendes Optionsrecht für den Vermieter ist jedenfalls im Gesetz ausdrücklich aufgeführt. Ob darüber Hina auch Mehrwertsteuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab.
Der Steuerschuldner
Wird die Ferienimmobilie direkt vermietet, ohne Einschaltung von Mittlern, erklärt und zahlt der Vermieter die Sondersteuer an den Fiskus, und, soweit diese anfällt, auch die restliche Einkommenssteuer. Anders, wenn ein Makler eingeschaltet ist oder die Vermittlung über ein Portal erfolgt. Diesen Personenkreis belegt das Gesetz mit besonderen Pflichten. Der Vermieter braucht also grundsätzlich nicht aktiv zu werden. Makler und Portale müssen dem Finanzamt eine entsprechende Meldung über jeden geschlossenen Vermietungsvertrag machen. Geschieht dies nicht, drohen Bußgelder zwischen 200,00 € und 2.000,00 € für jede Zuwiderhandlung. Gegebenenfalls kann die Mitteilung auch nachgeholt werden (15 Tage nach Ablauf der Vermietung, was ein ermäßigtes Ordnungsgeld auslöst). Die Vermittler/Portalbetreiber sind verpflichtet, die Steuer in Höhe von 21% direkt einzubehalten und an das Finanzamt mittels (des berühmten) Anweisungsformular F24 einzuzahlen. Die Jahresmeldungen sind dann den Vermietern mit den Einzahlungsquittungen auszuhändigen.
Deutsche oder in Deutschland wohnende Vermieter italienischer Ferienwohnungen
Ob neben der Abführung der Sondersteuer noch eine Einkommenssteuer auflebt, die für ausländische Vermieter besonders unangenehm ist, weil regelmäßig beschränkte Steuerpflicht besteht, also keine Jahresfreibeträge geltend gemacht werden können, ist derzeit noch offen. Es wird unbedingt empfohlen, dies vorsorglich nachprüfen zu lassen. Andernfalls droht ein Buß- und Strafverfahren.
Eins steht indes jetzt schon fest. Das Entdeckungsrisiko von „Schwarzvermietungen“ dürfte mit Einführung des Gesetzes deutlich gestiegen sein.
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Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für internationales Recht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln, Institut für Internationales Privatrecht. Zudem arbeitet er als Gerichtssachverständiger für italienisches Zivilrecht, unter anderem auch zu Fragen des italienischen Steuerrechts
