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2020: Neuerungen im Baurecht und Auswirkungen auf den Immobilienkauf in Italien  

 

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Das italienische öffentliche Baurecht ist komplex und wirkt sich unmittelbar auf die Verkehrsfähigkeit von Immobilien aus. Oftmals scheitern Veräußerungen von Wohnhäusern an kleineren Unregelmäßigkeiten, etwa am ausgebauten Keller oder Dachstuhl, die in der Vergangenheit nicht genehmigt wurden. Was in Deutschland gemeinhin nicht vertieft wird, ist in der italienischen Notarpraxis die Regel: Die baugenehmigungsrechtliche Prüfung der Immobilie bei dem Verkauf.

Das italienische öffentliche Baurecht ist streng: Verfehlungen führen grundsätzlich zur Blockade oder sogar zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Zwar ist die Prüfungspflicht des Notars eingeschränkt, dennoch besteht ein nachträgliches Entdeckungsrisiko, sollten Verfehlungen nicht offenkundig gewesen sein. In Zeiten, in denen in Italien Bausubventionen locken, etwa bei Modernisierung und Energieeffizienz, werden die Gebäude regelmäßig einer technischen Prüfung unterzogen. Oftmals kommen dann diese verdeckten Unregelmäßigkeiten zu Tage.

Das strenge italienische Baurecht wird nun an einigen Stellen gelockert, um in derartigen Fällen mehr Flexibilität einzuräumen. 

Ausdrücklicher Gesetzeszweck des Artikel 10 des Gesetzesdekrets 16/07/2020 Nr. 76 (das sogenannte "Vereinfachungsdekret“ ist die Vereinfachung und Beschleunigung von Bauverfahren sowie die Wiederherstellung und Qualifizierung des vorhandenen baulichen Zustandes sowie Sicherstellung Stadterneuerungsprozessen. Diese Änderungen haben auch erhebliche Auswirkungen notarielle Praxis.

Die drei wichtigsten Aspekte werden im Folgenden zusammengefasst:

1) Die stillschweigen erteile Baugenehmigung  

Nach Einreichung eines entsprechenden Antrages und, wenn die Bauverwaltung oder der Verantwortliche des Amtes nicht widersprochen hat, gilt der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung als durch das Schweigen als erteilt. Ausnahme: Die Fälle, in denen hydrogeologische, ökologische, landschaftliche oder kulturelle Zwänge bestehen, für die die Bestimmungen der Artikel 14 ff. des Gesetzes Nr. 241 vom 7. August 1990 gelten. Unbeschadet der Wirkung, die durch das Stillschweigen eintritt, stellt die zentrale Anlaufstelle für das Bauwesen innerhalb von fünfzehn Tagen nach dem Antrag des Interessenten auch auf elektronischem Wege eine Bescheinigung über den Ablauf der Fristen des Verfahrens aus, wenn keine Anträge auf ergänzende Unterlagen oder nicht abgeschlossene Voruntersuchungen und Ablehnungsmaßnahmen vorliegen; andernfalls informiert sie den Interessenten innerhalb derselben Frist darüber, dass solche Handlungen stattgefunden haben.

Diese Neuerung ist eine sehr wichtige und nützliche Bestimmung für notarielle Praxis, da bei den meisten Immobilienurkunden unter Androhung der Nichtigkeit die Verpflichtung besteht, in der Urkunde die Einzelheiten der Baugenehmigung anzugeben (Art. 46, TU D.P.R. n. 380/2001). Bei einer im Wege der stillschweigenden Zustimmung erteilten Baugenehmigung gibt es keinen "formellen" Titel, dessen Identifikationsangaben (Ausstellungsdatum, Protokollnummer usw.) in der Urkunde genannt werden muss. Nach der Änderung durch das Gesetzesdekret 76/2020 muss der Notar den Verkäufer um die Ausstellung der kommunalen Bescheinigung über den Ablauf der Fristen des Verfahrens für die stillen Zustimmung anfragen, die auf Antrag von dem Bauamt auszustellen ist.

2) Konformitätsbescheinigung 

Bewohnbarkeitsnachweis, sog. dichiarazione di abitabilità.

Die meisten der bestehenden Gebäude, die über einen langen Zeitraum hinweg erbaut wurden, haben keine Bewohnbarkeitsbescheinigung (da sie nie ausgestellt wurde oder nicht auffindbar ist). Heutzutage ist es äußerst kompliziert, ein Bewohnbarkeitszertifikat für diese Gebäude zu erhalten, da sie den Anforderungen an Sicherheit, Hygiene und Gesundheit, der Beseitigung architektonischer Barrieren und der Energieeffizienz entsprechen müssen. Die Kosten zur Erlangung dieser Anforderungen können in manchen Fällen besonders hoch sein. Sogenannte "de facto bewohnbare Gebäude" können nun einfacher als solche baurechtlich ausgewiesen werden, vorausgesetzt, sie wurden rechtmäßig errichtet, sind gebrauchstauglich und erfüllen die Anforderungen von Sicherheit, Hygiene, Gesundheit, Energieeinsparung.

3) Zertifizierung des "rechtmäßigen Zustands"

Jeder qualifizierte Techniker (d.h. jeder Techniker, der qualifiziert ist, Baupläne zu erstellen und einzureichen, und der bei einem Berufsverband registriert ist: Geometer, Ingenieur, Architekt) ist befugt, den rechtmäßigen Zustand eines Gebäudes zu bescheinigen. Dabei müssen die in Artikel 34-bis, Absatz 1 und 2, TU DPR 380/2001 genannten Bautoleranzen aufgenommen werden, die bei früheren Bauvorhaben durchgeführt wurden und die nach dem Gesetz keine Bauverstöße darstellen, aber den rechtmäßigen Zustand des Gebäudes nicht ausschließen.

Das Zertifikat kann ausgestellt werden anlässlich der Einreichung einer neuen Bauakte und damit in den Formularen für neue Anträge, Mitteilungen und Bauberichte oder zum Zwecke der Verkehrsfähigkeit des Gebäudes durch eine den Urkunden beizufügende besondere eidesstattliche Versicherung über die Übertragung oder Begründung oder Auflösung von dinglichen Rechten. Diese letzte Anforderung ist für die Tätigkeit des Notars von besonderem Interesse.

Es scheint auch vernünftig zu sein, davon auszugehen, dass der Käufer ein echtes Recht hat, vom Verkäufer die Aushändigung der eidesstattlichen Erklärung über den "rechtmäßigen Zustand" des Gebäudes gemäß Art. 34-bis, Abs. 3, TU DPR 380/2001 zu verlangen, da dieses Dokument als eines der Dokumente angesehen werden kann, die der Verkäufer gemäß Art. 1477, Abs. 2, ZGB dem Käufer aushändigen muss (diese eidesstattliche Erklärung ist z.B. eine Bedingung dafür, dass er in Zukunft mit den verhandelten Bauarbeiten an dem Gebäude fortfahren kann).

In jedem Fall ist die Beifügung der oben genannten eidesstattlichen Erklärung zur Übertragungs- oder Teilungsurkunde eine Option für die Parteien, und der Notar ist verpflichtet, sie beizufügen, wenn dies von einer der Parteien gewünscht wird: z.B. vom Verkäufer, der in der Urkunde mittels der von einem qualifizierten Techniker ausgestellten eidesstattlichen Erklärung die städtebauliche und bauliche Konformität der von ihm verkauften Immobilie dokumentieren möchte, oder vom Käufer, der sich die städtebauliche und bauliche Konformität der von ihm erworbenen Immobilie garantieren lassen möchte. Im Gegenteil, der Notar ist nicht verpflichtet, ein Dokument beizufügen, wenn nicht eine der Vertragsparteien dies ausdrücklich verlangt. Selbstverständlich muss der Antrag auf Pfändung durch die Übergabe der zu pfändenden eidesstattlichen Erklärung an den Notar unterstützt werden, da es nicht die Aufgabe des Notars ist, einen qualifizierten Techniker mit der Erstellung einer solchen Erklärung zu beauftragen oder zu bitten.

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Gian Luca Pagliaro, Rechtsanwalt
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Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht
Master di specializzazione diritto di successione (Spezialisierung italienisches Erbrecht)
Master di specializzazione diritto di immobiliare (Spezialisierung Italienisches Immobilienrecht)
Lehrbeauftragter am Institut für internationales und ausländisches Privatrecht der Universität zu Köln
Gerichtssachverständiger für deutsches und italienisches Recht

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Gian Luca Pagliaro, Rechtsanwalt,         zugleich Fachanwalt für internationales Wirtschaftsrecht

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Neuigkeiten Recht Italien

  • 3/21: Auswandern nach Italien. Italienische Notarkammer veröffentlicht Informationsbroschüre in deutscher Sprache

    Italien erfreut sich nach wie vor großer Beliebtheit. Als Altersruhesitz, Feriendomizil aber auch neuer Lebensmittelpunkt. In den vergangenen zwei Jahren wurden interessante Subventionsmodelle aufgelegt. Eine prosperierende wirtschaftliche Zukunft mittels des sogenannten Recovery Fund für Italien wird in den Bereichen Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Ökowende, E-Mobilität, Inklusion und Gesundheitswesen erwartet. 

    WOHNEN UND FIRMENGRÜNDUNG IN ITALIEN.

     
  • 2/21: Neuigkeiten zum italienischen Immobilienrecht. Das Gesetzesdekret 2020

    Das strenge italienische Baurecht ist durch die Gesetzesreform 2020 nun an einigen Stellen gelockert worden. Dies ermöglicht eine einfachere Heilung von Baurechtsverstößen und führt so zu mehr Rechtssicherheit bei dem Kauf einer Immobilie in Italien. lesen Sie hierzu  

     
  • 1/21: Zwei Jahre elektronische Rechnungsstellung in Italien

    Seit dem 1. Januar 2019 sind alle Wirtschaftsbeteiligten, die in Italien ansässig oder niedergelassen sind, verpflichtet, eine elektronische Rechnung auszustellen. Die Verpflichtung zur Ausstellung einer elektronischen Rechnung betrifft sowohl Business-to-Business (B2B)- als auch Business-to-Consumer (B2C)-Transaktionen. Andererseits sind Unternehmen, die nicht in Italien steuerlich ansässig oder niedergelassen sind, von der Verpflichtung zur Ausstellung einer elektronischen Rechnung ausgeschlossen. Lesen Sie mehr

     
  • 9/20: Änderungen der Grundsteuer IMU in Italien

    Das Jahressteuergesetz 2020 in Italien sieht Änderungen der Grundsteuer (IMU) vor. 
     
    Mit Ausnahme der Bestimmungen über die Abfallsteuer (TARI) wird die einheitliche Kommunalsteuer (IUC) ab 2020 abgeschafft. IMU ist in den Paragraphen 739 bis 783 des Artikels 1 des Haushaltsgesetzes 2020 geregelt. Damit ist die neue IMU geboren, die IMU und TASI beinhaltet
     
    Für jede Immobilienkategorie setzt sich der Basissatz der neuen IMU aus der Summe der aktuellen IMU- und TASI-Basissätze zusammen: Für Immobilien außer Hauptwohnungen, die die wichtigste Kategorie für die Zwecke der Steuereinnahmen darstellen, setzt sich der Basissatz in Höhe von 0,86% aus der Summe des IMU-Basissatzes (0,76%) und der TASI (0,1%) zusammen. Die Grundsteuerbelastung hängt jedoch nicht von der Anwendung des Grundsteuersatzes ab, sondern von dem tatsächlich beschlossenen Steuersatz, der im Rahmen des den Gemeinden eingeräumten Handlungsspielraums festgelegt werden kann. Es gibt einen vollständigen Spielraum nach unten, wobei die Gemeinden den Satz auf Null setzen können, und einen Spielraum nach oben, der mit dem aktuellen identisch ist.
     
     
     
  • 8/20 COVID Regelungen führen zu Erleichterungen im Baurecht Italien

    COVID Notfallverordnung bringt "Mini-Condono"

    Das Gesetzesdekret Nr. 76 vom 16.07.2020 (das sogenannte "Vereinfachungsdekret") sieht für das öffentliche Baurecht wichtige Änderungen vor. Betroffen sind unter anderem solche Bauten, die teilweise von der Baugenehmigung und den Planunterlagen abweichen. Es sieht eine Einschränkung der Sanktionsnorm des Art. 34 Abs. 2 des Präsidialdekretes 380/2001 (Öffentliches Baurecht Italien) vor. 

    Der neu eingeführte Artikel 34-bis des Präsidialerlasses 380/2001 trägt den Titel "Konstruktive Toleranzen" und ist auf folgende Situationen anwendbar:

    kleine Unterschiede in Bezug auf das, was in der Baugenehmigung fehlt, und, allgemeiner, in Bezug auf die städtebaulichen und baurechtlichen Vorschriften (Abstände, Höhen usw., denen die Baugenehmigung selbstverständlich entsprechen muss);

    einer anderen Art von Unterschieden, die sich für unterschiedliche Bedürfnisse während der Bauphase der Werke ergeben können;

    die Art und Weise, wie die in den beiden vorstehenden Punkten genannten Unterschiede bei der Durchführung nachfolgender Arbeiten in Abwesenheit und bei der rechtmäßigen Bewegung von Gebäuden berücksichtigt werden müssen.

     
  • 7/20: Italienische Regierung verschärft zum 26.10.2020 COVID Verbote

    Per Ministerpräsidentenerlass vom 24.10.2020 wurden in Italien weitere Einschränkungen im öffentlichen Leben verfügt. Weiterlesen

     
  • 6/20: Covid-19- Italienische Regierung verlängert den Ausnahmezustand

    Gesetzesdekret Nr. 125 vom 07. Oktober 2020 , Nr. 125: Notfallmaßnahmen im Zusammenhang mit der Erweiterung der Erklärung des epidemiologischen Notstands durch COVID-19 und für die operationelle Kontinuität des COVID-Warnsystems sowie für die Umsetzung der Richtlinie (EU) 2020/739 vom 3. Juni 2020.  Weiter

     
  • 5/20: IMU und Rentner - Grundsteuer in Italien lebt wieder auf

    Mit Wirkung zum 1. Januar 2020, werden italienische Rentner mit Wohnsitz im Ausland (AIRE-Mitglieder) wieder verpflichtet, IMU (Grundsteuer) auf die in Italien belegenen Immobilien zu zahlen, da die in Artikel 13, Absatz 2 des Gesetzesdekrets Nr. 201/2011, Gesetzesdekret Nr. 47/2014, vorgesehene Befreiung aufgehoben wurde (Gesetzesänderung Art. 1, Absatz 780 des Gesetzes Nr. 160 vom 27. Dezember 2019-Haushaltsgesetz 2020). Hintergrund ist ein gegen Italien eingeleitetes Vertragsverletzungsverfahrens, wonach die Privilegierung italienischer Rentner mit Sitz im Ausland zu einer Diskriminierung anderer EU Angehörigen führe, die Eigentümer einer Immobilie in Italien sind, und von der IMU Ausnahme nicht erfasst wurden.

    Fazit: Unabhängig davon, ob es sich um italienische oder ausländische Eigentümer mit Sitz im Ausland handelt: IMU ist ab 2020 für alle diejenigen zu zahlen, die nicht ihren Erstwohnsitz in Italien unterhalten.

     
  • 4/20: Coronavirus in Italien. Weitgehende wirtschaftliche und rechtliche Änderungen beschlossen

    Der Coronavirus-Notstand hat in Italien zu einer Reihe von Maßnahmen geführt, mit denen versucht wird, auf die durch die Ausbreitung der Pandemie entstandenen wirtschaftlichen Erfordernisse zu reagieren. Der Prozess begann mit dem Gesetzesdekret  18/2020, das mit seinen 127 Vorschriften von arbeits- und sozialrechtlichen Maßnahmen über steuerliche Bestimmungen bis hin zu Maßnahmen im Bereich Wirtschaft und Justiz reicht. Ergänzt wurde dann das sogenannte Liquiditätsdekret D.L. Nr. 23 vom 8. April 2020, das am selben Tag veröffentlicht wurde, und dringende Maßnahmen bezüglich des Zugangs zu Krediten und des Zahlungsaufschubs vorsieht. Letzteres führt Regelung zum Zugang von Krediten, Aufrechterhaltung von Liquidität, Export, Internationalisierung und Investitionen.Die beschlossenen Maßnahmen sehen staatliche Garantien in Höhe von rund 200 Milliarden Euro vor, die über die SACE Simest, die zur Gruppe Cassa Depositi e Prestiti gehört, zugunsten von Banken gewährt wurden, um Unternehmen in jeglicher Form Kredite zu gewähren. Es sieht weiterhin Maßnahmen zur Kontinuität von Unternehmen in der Notstandsphase vor, insbesondere von solchen, die vor der Krise "wirtschaftlich gesund" waren und eine Aussicht auf Geschäftskontinuität bieten. Ergänzt werden diese Regelungen durch Sonderbestimmungen in den strategischen Wirtschaftsbereichen und Transparenzverpflichtungen in Finanzangelegenheiten. Schließlich finden sich Erleichterungen im Steuer- und Bilanzsektor, sogenannte dringende Regeln für den Aufschub steuerlicher und finanzieller Verpflichtungen von Arbeitnehmern und Unternehmen. Insbesondere die Aussetzung der Zahlungen von Mehrwertsteuer, Quellensteuer und Beiträgen für die Monate April und Mai.

     
  • 3/20: COVID 19 und Insolvenzverfahren in Italien

    Italien: Coronavirus und Insolvenzen

    In der italienischen Gerichtspraxis waren Insolvenzverfahren bis zum Ende des Covid-19-Notstands de facto ausgesetzt. Mit dem Erlass - Gesetz Nr. 23 vom 8. April 2020 (so genannter "Liquiditätserlass") wird dies nun offiziell. Artikel 10 des Erlasses hindert ein Unternehmen daran, bis zum Ende des Notstands Insolvenzantrag zu stellen. Mit dieser Regel wird ein zweifaches Ziel verfolgt: erstens, weiteren Liquiditätsdruck auf Unternehmer zu nehmen und das damit verbundene Risiko einer Streuung des Produktionsvermögens zu hindern. Zweitens, der Zunahme von Insolvenzanträgen entgegenzuwirken und die Gerichte in dieser Notsituation zu entlasten.

     

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