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Die italienische Immobilienkrise trägt einige unerfreuliche Früchte. Manche Makler greifen zu zwielichtigen Methoden, um den Kaufabschluss unter Dach und Fach zu bringen. Denn nicht immer ist dem ausländischen Kaufinteressenten klar, was er bei dem Makler unterschreibt.

Regelmäßig wird in Italien der Makler von dem Verkäufer beauftragt, das Haus zu verkaufen. Nun kann es passieren, dass sich eine schriftliche "Reservierungsbestätigung" des Maklers als verbindlicher Vorvertrag entlarvt. Technisch möglich wird dies durch einen juristischen Kniff. Denn der Makler unterbreitet dem Kaufinteressenten, neben der Reservierungsbestätigung, noch ein Angebot in seiner Eigenschaft als Käufer für den Abschluss eines verbindlichen Vorvertrags, welches an den Verkäufer gerichtet ist. Äußerlich kaum von der Reservierung zu unterscheiden und nicht hervorgehoben, wird dieser Passus oftmals einfach überlesen. Der Makler legt dann dieses Angebot auf Abschluss eines Vorvertrages dem Verkäufer vor, der seinerseits annimmt. Mithin besteht eine Verpflichtung zum Abschluss des Vorvertrags, mit allen seinen Varianten und Fallstricken. Unangenehm wird dies, wenn der Kaufinteressent seine Meinung ändert, etwa nachdem er eine genauere Besichtigung des Objekts vorgenommen hat.

Rechtlich hält diese Vorgehensweise einer gerichtlichen Prüfung stand. Der italienische Kassationshof hat diese Vorgehensweise in seiner Entscheidung von 2015 weder als intransparent noch als unlauter eingeordnet und ist damit von seiner bisherigen Spruchpraxis abgekehrt. Es verbleibt daher bei dem Grundsatz: Wer schreibt, der bleibt.

Was hat dies nun zur Folge? Wenn der Vorvertrag und letztlich auch der Kaufvertrag nicht zustande kommt ist zu fragen, wer dies verschuldet hat. Erfüllt der Käufer nicht seine Verpflichtung, den Vorvertrag abzuschließen, wird er vertragsbrüchig. Der Käufer kann dann von dem Verkäufer entweder auf Erfüllung oder auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Makler beansprucht seine Provision, weil das Geschäft als vermittelt gilt.

Fazit: Wie in allen Lebenssituationen sollte man nur dann ein Schriftstück unterschreiben, wenn man den Inhalt erfassen kann. Dies gilt insbesondere in fremden Rechtsordnungen und ganz besonders bei dem Kauf einer Immobilie in Italien. Keine Übereilungen! Lassen Sie zunächst einen Fachmann über die Schriftstücke schauen. Mit den heutigen technischen Kommunikationsmitteln dürfte dies nicht schwierig sein.  


Rechtsanwalt Gian Luca Pagliaro

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Neuigkeiten Recht Italien

  • 4/20: Coronavirus in Italien. Weitgehende wirtschaftliche und rechtliche Änderungen beschlossen

    Der Coronavirus-Notstand hat in Italien zu einer Reihe von Maßnahmen geführt, mit denen versucht wird, auf die durch die Ausbreitung der Pandemie entstandenen wirtschaftlichen Erfordernisse zu reagieren. Der Prozess begann mit dem Gesetzesdekret  18/2020, das mit seinen 127 Vorschriften von arbeits- und sozialrechtlichen Maßnahmen über steuerliche Bestimmungen bis hin zu Maßnahmen im Bereich Wirtschaft und Justiz reicht. Ergänzt wurde dann das sogenannte Liquiditätsdekret D.L. Nr. 23 vom 8. April 2020, das am selben Tag veröffentlicht wurde, und dringende Maßnahmen bezüglich des Zugangs zu Krediten und des Zahlungsaufschubs vorsieht. Letzteres führt Regelung zum Zugang von Krediten, Aufrechterhaltung von Liquidität, Export, Internationalisierung und Investitionen.Die beschlossenen Maßnahmen sehen staatliche Garantien in Höhe von rund 200 Milliarden Euro vor, die über die SACE Simest, die zur Gruppe Cassa Depositi e Prestiti gehört, zugunsten von Banken gewährt wurden, um Unternehmen in jeglicher Form Kredite zu gewähren. Es sieht weiterhin Maßnahmen zur Kontinuität von Unternehmen in der Notstandsphase vor, insbesondere von solchen, die vor der Krise "wirtschaftlich gesund" waren und eine Aussicht auf Geschäftskontinuität bieten. Ergänzt werden diese Regelungen durch Sonderbestimmungen in den strategischen Wirtschaftsbereichen und Transparenzverpflichtungen in Finanzangelegenheiten. Schließlich finden sich Erleichterungen im Steuer- und Bilanzsektor, sogenannte dringende Regeln für den Aufschub steuerlicher und finanzieller Verpflichtungen von Arbeitnehmern und Unternehmen. Insbesondere die Aussetzung der Zahlungen von Mehrwertsteuer, Quellensteuer und Beiträgen für die Monate April und Mai.

     
  • 3/20: COVID 19 und Insolvenzverfahren in Italien

    Italien: Coronavirus und Insolvenzen

    In der italienischen Gerichtspraxis waren Insolvenzverfahren bis zum Ende des Covid-19-Notstands de facto ausgesetzt. Mit dem Erlass - Gesetz Nr. 23 vom 8. April 2020 (so genannter "Liquiditätserlass") wird dies nun offiziell. Artikel 10 des Erlasses hindert ein Unternehmen daran, bis zum Ende des Notstands Insolvenzantrag zu stellen. Mit dieser Regel wird ein zweifaches Ziel verfolgt: erstens, weiteren Liquiditätsdruck auf Unternehmer zu nehmen und das damit verbundene Risiko einer Streuung des Produktionsvermögens zu hindern. Zweitens, der Zunahme von Insolvenzanträgen entgegenzuwirken und die Gerichte in dieser Notsituation zu entlasten.

     
  • 2/20: Gerichtstermine und Fristen einschließlich Verjährungen in Italien aufgrund COVID-19

    Aktuelle Situation zum 11.04.2020

     
  • 1/20: Jahressteuergesetz in Italien verabschiedet

    Am 31.12.2019 wurde das Jahressteuergesetz 2020 in Italien verabschiedet und als Gesetz n. 160 vom 27.12.2019 veröffentlicht.

     
  • 8/19: Imu und Tasi 2019, Zahlungsfrist 2019

    Die Zahlungsfrist der IMU und der TASI läuft zum 16. Dezember aus.Lesen Sie hierzu auch

    IMU, TASI, TARI Italien: Grundsteuer und Abgaben in Italien

     

     
  • 7/19: Finanzamt nimmt vermehrt Prüfungen der italienischen Rentenzahlungen vor

    Seit dem letzten Jahr häufen sich vermehrt Kontrollen deutscher Finanzämter zur Einkommensbesteuerung von Renten, die in Italien gezahlt wurden. Derzeit wird das Jahr 2014 geprüft. Das deutsche Steuerrecht wendet auf solche Einnahmen grundsätzlich das sog. Welteinkünfteprinzip an, wenn der Empfänger in Deutschland seinen steuerlichen Wohnsitz hat und hier einkommensteuerpflichtig ist. Der Fiskus unterstellt dabei regelmäßig, dass der Besteuerungsort Deutschland ist. Ob die Rente tatsächlich in Deutschland oder in Italien zu besteuern ist, bedarf der genauen Prüfung.

    Lesen Sie hierzu auch: Einkommenssteuer und Rente aus Italien

     
  • 6/19: Erbfall im Ausland - Ausschlagung der Erbschaft vor deutschen Nachlassgerichten

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Entscheidung Az.: I-3 Sa 1/18 vom 26.10.2018) und Koblenz (Entscheidung Az.: 9 WF 607/17 vom 19.03.2018) haben nunmehr zu der Möglichkeit geurteilt, ob eine Ausschlagung vor einem deutschen Nachlassgericht möglich ist, wenn ausländisches Erbrecht, dort spanisches bzw. polnisches Erbrecht, als Erbrecht berufen ist. Gemäß Art. 13 EuErbVO können solche Ausschlagungen auch vor dem Gericht erklärt werden, in dem der berufene Erbe seinen Wohnsitz hat. Schwierigkeiten ergeben sich aber dann, wenn das berufene Erbrecht die Eintragung dieser Ausschlagung in das Nachlassregister im Ausland vorsieht oder die Ausschlagung auch für die nachberufenen minderjährigen Kinder erklärt werden soll.

    Lesen Sie hierzu auch: Italienisches Erbrecht Ausschlagung

     
  • 5/19: Grunderwerbssteuer Italien: EU-Kommission will Vertragsverletzungsverfahren einleiten

    In Italien genießen die dort lebenden Einwohner eine Steuerbegünstigung bei dem Kauf einer Immobilie, wenn sie als Erstwohnsitz genutzt wird (sog. Prima Casa Regelung) oder vermietet werden soll (Urteil des Kassationshof n. 19989/2018). Die Registersteuer, die mit der hiesigen Grunderwerbssteuer vergleichbar ist, wird in diesen Fällen von durchschnittlich 9% auf 1% reduziert. Gleichgestellt sind italienische Staatsangehörige, die im Ausland leben und in Italien eine erste Immobilie kaufen. Alle anderen ausländischen Erwerber erhalten nur dann eine Steuervergünstigung, wenn sie innerhalb der kommenden 18 Monate in die erworbene Immobilie ziehen und es sich um ihren Erstwohnsitz handelt. Diese Besteuerungsart hat nun die Europäische Kommission bemängelt. Sie geht hier von einer Beschränkung des freien Kapitalverkehrs bei Immobilieninvestitionen aus. Denn ausgeschlossen sind ausländische EU-Bürger, die sich nicht in Italien niederlassen wollen. Die Europäische Kommission hat im Vorjahr beschlossen, Italien eine mit Gründen versehene Stellungnahme zu übermitteln (zweite Stufe des Vertragsverletzungsverfahrens). Am 24.01.2019 hat die Europäische Kommission beschlossen, Italien vor dem Europäischen Gerichtshof zu verklagen.

    Lesen Sie auch: Grunderwerbssteuer in Italien

     
  • 4/19: Reformgesetz zur Notwehr in Italien endgültig verabschiedet

    Am 28. März hat das italienische Parlament das Gesetz über die Notwehr endgültig reformiert. Das Gesetz steht derzeit zur Veröffentlichung im Amtsblatt an.

    Die Vorschrift sieht vor, dass im Falle einer legitimen Verteidigung im Inland der Verhältnismäßigkeitsmaßstab zwischen der Verteidigungshandlung und der Straftat immer als gegeben angesehen wird. In der Konsequenz wird immer demjenigen eine Situation der legitimen Verteidigung zugesprochen, der in seinem Haus oder Geschäft das Eindringen einer oder mehrerer Personen abwehrt, die mit Gewalt oder Androhung des Einsatzes von Waffen oder anderen Mitteln der physischen Nötigung auftreten. Neben der Änderung von Artikel 52 des Strafgesetzbuches über die rechtmäßige Landesverteidigung und übermäßige Fahrlässigkeit befasst sich die Reform auch mit bestimmten Straftaten gegen Eigentum (Hausdiebstahl und Raub) und dem Verbrechen der Hausfriedensbruch.

     
  • 3/19: Grundsteuer IMU Italien. Zahlungsfrist

    Wichtig: Die Steuer wird in zwei Teilbeträgen gezahlt: Einen Vorschuss, der zum 17.06.2019 fällig ist und die Schlusszahlung zum 16.12.2019. IMU Bescheide werden in Italien nicht verschickt. Diese müssen "von selbst" erklärt werden.

    Lesen Sie auch: IMU TASI TARI Italien: Grundsteuer und Abgaben in Italien

     

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