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Wirtschaftsrecht und Privatrecht

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Principio

Il passaggio reale del immobile avviene tramite la c.d. Auflassung, una dichiarazione pubblica delle parti, mediante la quale viene espresso il consenso al trasferimento di proprietà di un bene immobile. Essa costituisce titolo necessario per l'iscrizione nei registri immobiliari. Segue poi la domanda di intavolazione, al termine della quale si avrà l'iscrizione presso il libro fondiario (tavolare), avente efficacia costitutiva dell'acquisto della proprietà e non solo effetto sulla buona fede dell` acquirente. Il principio dell` intavolazione risale al sistema di pubblicità immobiliare, su base reale e con effetto costitutivo, adottato dall'Impero austro-ungarico e mantenuto in vigore anche parzialmente in Italia, in Trentino-Alto Adige, nelle province di Gorizia e Trieste, nonché nel Comune di Cortina d'Ampezzo. Nel sistema tavolare i registri prendono il nome di "libri fondiari", il c.d Grundbuch. Il passaggio di proprietà è posticipato al momento della pubblicazione del venuto passaggio di proprietà nei libri fondiari. II passaggio del rischio all'acquirente si avrà invece con la consegna della cosa (§446 BGB).

La compravendita e la intavolazione in Germania vengono avviate attraverso contratto pubblico, il quale riporta l`accordo obbligatorio delle parti (§ 311b BGB) oltre la loro richiesta di intavolazione (§ 925 BGB). Di fatto il tutto si conclude in un rogito unico.

Formalità

In base al § 311 b 1 comma BGB l’assunzione dell’obbligazione di alienare o acquistare un immobile sito in Germania è valida solo se fatta per atto notarile. L’obbligo della forma notarile riguarda – secondo la Giurisprudenza tedesca - anche tutte le volontà accessorie collegate al negozio, p.e il compromesso, ed atti unilaterali relativi all`acquisto, p.e deleghe e procure.

Vincoli reali

Accade che l’immobile da acquistare sia gravato da ipoteche iscritte. Si tratta di un caso comune in Germania. Tuttavia l’esistenza di tali gravami reali non impedisce di stipulare un contratto di compravendita, in cui il venditore garantisca al compratore di trasferire la proprietà priva di qualsiasi vincolo reale. È cura del notaio inserire le operazioni necessarie di cancellazione e coordinamenti del pagamento.

La prenotazione (Vormerkung)

Prima della trascrizione della proprietà è raccomandabile effettuare una prenotazione tavolare (Auflassungsvormerkung) a favore dell'acquirente, visto che l`iscrizione del passaggio di proprietà avviene dopo il pagamento del prezzo e tenendo conto dei tempi di pubblicazione. La prenotazione costituisce uno strumento di centrale importanza a tutela degli interessi delle parti nella fase tra sottoscrizione dell` atto pubblico di compravendita e trascrizione della proprietà che avviene dopo il pagamento del prezzo. Per l'iscrizione è necessaria una apposita domanda tavolare che – di regola - viene posta direttamente nel rogito.

Pagamenti

In genere, i pagamenti vengono effettuati tramite bonifico bancario IBAN/BIC dopo la stipula dell atto di compravendita. Sconosciuto invece lo strumento dell` assegno circolare.

Costi

L’acquisto di beni immobili è soggetto a tassazione locale, che varia secondo le Regioni dal 3,5 % (Baveria e Sassonia) e il 6,5 % (Schleswig-Holstein, e dal 1. Gennaio 2015 anche nel Nordreno-Vestfalia e Saarland). Le spese notarile e dell’Ufficio che cura la intavolazione varia dal 1,8% fino a 2,5 % del prezzo pattuito. In caso di prezzi molto bassi tale percentuale può essere superiore.

Vedi anche: Quotazione immobili in Germania

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 Luca 106

Avvocato Gian Luca Pagliaro esercita dal 1995 ed è specializzato in diritto internazionale, docente di diritto italiano presso l'Università di Colonia. Nel 2017 si è specializzato in diritto successorio italiano, il cosiddetto master breve nel diritto di successione a Milano.

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