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deutschland italien

Principio

Il passaggio reale del immobile avviene tramite la c.d. Auflassung, una dichiarazione pubblica delle parti, mediante la quale viene espresso il consenso al trasferimento di proprietà di un bene immobile. Essa costituisce titolo necessario per l'iscrizione nei registri immobiliari. Segue poi la domanda di intavolazione, al termine della quale si avrà l'iscrizione presso il libro fondiario (tavolare), avente efficacia costitutiva dell'acquisto della proprietà e non solo effetto sulla buona fede dell` acquirente. Il principio dell` intavolazione risale al sistema di pubblicità immobiliare, su base reale e con effetto costitutivo, adottato dall'Impero austro-ungarico e mantenuto in vigore anche parzialmente in Italia, in Trentino-Alto Adige, nelle province di Gorizia e Trieste, nonché nel Comune di Cortina d'Ampezzo. Nel sistema tavolare i registri prendono il nome di "libri fondiari", il c.d Grundbuch. Il passaggio di proprietà è posticipato al momento della pubblicazione del venuto passaggio di proprietà nei libri fondiari. II passaggio del rischio all'acquirente si avrà invece con la consegna della cosa (§446 BGB).

La compravendita e la intavolazione in Germania vengono avviate attraverso contratto pubblico, il quale riporta l`accordo obbligatorio delle parti (§ 311b BGB) oltre la loro richiesta di intavolazione (§ 925 BGB). Di fatto il tutto si conclude in un rogito unico.

Formalità

In base al § 311 b 1 comma BGB l’assunzione dell’obbligazione di alienare o acquistare un immobile sito in Germania è valida solo se fatta per atto notarile. L’obbligo della forma notarile riguarda – secondo la Giurisprudenza tedesca - anche tutte le volontà accessorie collegate al negozio, p.e il compromesso, ed atti unilaterali relativi all`acquisto, p.e deleghe e procure.

Vincoli reali

Accade che l’immobile da acquistare sia gravato da ipoteche iscritte. Si tratta di un caso comune in Germania. Tuttavia l’esistenza di tali gravami reali non impedisce di stipulare un contratto di compravendita, in cui il venditore garantisca al compratore di trasferire la proprietà priva di qualsiasi vincolo reale. È cura del notaio inserire le operazioni necessarie di cancellazione e coordinamenti del pagamento.

La prenotazione (Vormerkung)

Prima della trascrizione della proprietà è raccomandabile effettuare una prenotazione tavolare (Auflassungsvormerkung) a favore dell'acquirente, visto che l`iscrizione del passaggio di proprietà avviene dopo il pagamento del prezzo e tenendo conto dei tempi di pubblicazione. La prenotazione costituisce uno strumento di centrale importanza a tutela degli interessi delle parti nella fase tra sottoscrizione dell` atto pubblico di compravendita e trascrizione della proprietà che avviene dopo il pagamento del prezzo. Per l'iscrizione è necessaria una apposita domanda tavolare che – di regola - viene posta direttamente nel rogito.

Pagamenti

In genere, i pagamenti vengono effettuati tramite bonifico bancario IBAN/BIC dopo la stipula dell atto di compravendita. Sconosciuto invece lo strumento dell` assegno circolare.

Costi

L’acquisto di beni immobili è soggetto a tassazione locale, che varia secondo le Regioni dal 3,5 % (Baveria e Sassonia) e il 6,5 % (Schleswig-Holstein, e dal 1. Gennaio 2015 anche nel Nordreno-Vestfalia e Saarland). Le spese notarile e dell’Ufficio che cura la intavolazione varia dal 1,8% fino a 2,5 % del prezzo pattuito. In caso di prezzi molto bassi tale percentuale può essere superiore.

Vedi anche: Quotazione immobili in Germania

Lo studio legale Pagliaro con sede a Colonia, Germania, lavora dal 1995 nel territorio tedesco ed italiano nel campo diritti reali ed immobiliare. Prestiamo consulenza legale nelle procedure

  • acquisto casa in Germania ed Italia,
  • verifica legale contratti di finanziamento,
  • locazione ed affitti,
  • pianificazione proprietà e successione,
  • coordinamenti notarili e procure
  • effetti fiscali in Germania ed Italia.

 

 Luca 106

Avvocato Gian Luca Pagliaro esercita dal 1995 ed è specializzato in diritto internazionale, docente di diritto italiano presso l'Università di Colonia. Nel 2017 si è specializzato in diritto successorio italiano, il cosiddetto master breve nel diritto di successione a Milano.

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Rechtsanwalt Gian Luca Pagliaro

Sede dello studio:

Dürener Straße 430
50858 Köln

Ricevimento Appuntamenti:

Breite Str. 161-167 (Mevissenhaus)
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fax. 0221 9483940

e-mail: kanzlei@ra-pagliaro.de

Informazioni Legali Germania

  • 3/21: A partire dal 1.01.2023 entra in vigore in Germania il cosi detto Lieferkettensorgfaltsgesetz (Lieferkettengesetz)

    Il Lieferkettengesetz, tradotto "la legge sulla due diligence dei fornitori". La leggge avrà effetto anche sul rapporto commerciale italo-tedesco in quanto coinvolge le aziende italiane nella loro attività con la Germania. Dal 2023 gli obblighi di rispettare i diritti umani ed ambientali si estendono al campo commerciale ed imprenditoriale. In questo modo vengono responsabilizzate le aziende di una certa grandezza nel combattimento contro lo sfruttamento umano ed ambientale. per saperne di più.

     
  • 2/21: Neuigkeiten zum italienischen Immobilienrecht. Das Gesetzesdekret 2020

    Das strenge italienische Baurecht ist durch die Gesetzesreform 2020 nun an einigen Stellen gelockert worden. Dies ermöglicht eine einfachere Heilung von Baurechtsverstößen und führt so zu mehr Rechtssicherheit bei dem Kauf einer Immobilie in Italien. lesen Sie hierzu  

     
  • 4/21: Commercio elettronico Germania– Nuove regole sull`applicazione IVA

    Commercio elettronico Germania: La seconda fase del pacchetto digitale IVA entrerà in vigore il 1° luglio 2021

    Il pacchetto digitale entrerà in vigore. Soprattutto  commercianti transfrontalieri nella vendita a distanza/online nel settore B2C (relazioni d'affari tra aziende e privati) sono interessati dai cambiamenti. Tra le altre regole, le soglie di consegna specifiche per paese del cosiddetto
    regolamento di vendita per corrispondenza secondo il § 3c UStG sarà sostituito da una soglia de minimis uniforme per un importo di
    EUR 10.000.

    Regolamento speciale per imprenditori residenti nell'UE che desiderano utilizzare il nuovo OSS (§ 18j UStG). Occorre notificarlo al competente autorità fiscale dello stato membro dell'UE competente prima dell'inizio del periodo imponibile. Il progetto del Ministero delle Finanze integra ora questo principio per i casi in cui gli imprenditori superano la soglia di fatturato rilevante di EUR 10.000 per la prima volta. Essi devono essere in grado di utilizzare la procedura di tassazione speciale se la notifica viene fatta entro il 10 del mese successivo alla prima prestazione dei servizi.

    vedi anche

     

     
  • 3/21: Aggiornamento Tarifario Forense Germania al 1.01.2021

    Parametri Forense Avvocati in Germania

    Dal 1° gennaio 2021, con la legge di modifica del diritto dei costi legali 2021 (KostRÄG 2021), sono entrate in vigore importanti modifiche non solo al Tariffario Forense degli Avvocati in Germania (RVG), ma anche ad altre leggi sui costi come la GKG (Contributo Unificato), la FamGKG (Contributo nelle vicende di famiglia) e la JVEG (Tariffario testimoni e periti). Dal punto di vista della professione legale, gli aumenti degli importi delle parcelle e le altre modifiche al RVG sono di particolare importanza. In Genere, la riforma del 2021 prevede un aumento lineare degli onorari degli avvocati del 10 per cento. Allo stesso modo, le spese processuali sono state aumentate del 10%.
     
  • 2/21: Scambio di informazioni sui conti finanziari del 2019 prorogato fino al 31.12.2020

    A causa dell'attuale pandemia di COVID 19 ed in conformità con i requisiti della legge sullo scambio automatico di informazioni su Conti finanziari in materia fiscale (legge sullo scambio di informazioni sui conti finanziari - FKAustG), le informazioni sui conti finanziari in materia fiscale che vengono scambiate tra la Centrale Federale per le imposte Tedesca (BZSt) e l'autorità competente del rispettivo altro Stato ai sensi dell'articolo 1 paragrafo 1 FKAustG (sezione 27 paragrafo 1 FKAustG), i paesi coinvolti hanno accordato di prorogare la scadenza dei dati referiti alla anno 2019 al 31 dicembre 2020. I dati del 2020 dovranno essere forniti entro il 30.09.2021

     
  • 1/21: Reintroduzione dell Aliquote IVA Germania dal 1.01.2021

    In data 3.06.2020, il Governo tedesco aveva pubblicato i punti chiave di un pacchetto di rilancio economico per gli effetti del Corona Virus. Ciò comprende una riduzione generale dell'aliquota IVA. A partire dal 1.01.2021 si applicano le segeunte regole:

    Aliquota d'imposta ordinaria: l'aliquota d'imposta ordinaria ridotta del 16 % si applica a tutte le operazioni effettuate dal 1° luglio al 31 dicembre 2020 e l'aliquota d'imposta del 19 % si applica nuovamente a tutte le operazioni soggette all'aliquota ordinaria effettuate a partire dal 1° gennaio 2021.
    Aliquota d'imposta ridotta: per tutte le operazioni effettuate dal 1° luglio al 31 dicembre 2020 si applica l'aliquota d'imposta ridotta del 5 % nei casi speciali di cui all'articolo 12, paragrafo 2, UStG, e l'aliquota ridotta del 7 % si applica nuovamente per tutte le operazioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2021.

     
  • 10/20: Attenzione alla prescrizione in Germania al 31.12.2020

    Attenzione alla Prescrizione civile in Germania - Affari all’estero con imprese tedesche

    I creditori italiani che lavorano nel mercato tedesco devono fare attenzione alla possibile prescrizione anticipata dei loro crediti.

    per saperne di più

     

     
  • 9/20 Abbassamento Aliquote IVA Germania 2020

    In data 3.06.2020, il Governo tedesco ha pubblicato i punti chiave di un pacchetto di rilancio economico per gli effetti del Corona Virus. Ciò comprende una riduzione generale dell'aliquota IVA, che - previa approvazione del Parlamento - entrerà in vigore il 1° luglio 2020 e sarà poi limitata al 31 dicembre 2020, ossia per 6 mesi. Finora è stata presentata una corrispondente circolare del Ministerio delle Finanze sulla riduzione temporanea delle aliquote d'imposta come bozza (a partire dall'11.6.2020).

    Manuale Abbassamnto IVA

     
  • 8/20: Piano dl ripresa dell economia in Germania dopo Corona

    In data 3.06.2020, il Governo tedesco ha pubblicato i punti chiave di un pacchetto di rilancio economico per effetti del Corona Virus. Misure mirate per un totale di 130 miliardi di euro mirano a sostenere i dipendenti e le famiglie, a stabilizzare le imprese, a promuovere la modernizzazione del Paese e a far sì che la Germania esca dalla crisi più forte di prima. Alcune avranno effetto anche nella relazione Germania - Italia. Per saperne di più

     
  • 7/20: Sentenza Corte di Cassazione Federale Sez. Tributaria: Immobili e prezzo di acquisto, costi di acquisto adeguati

    La Corte di Cassazione Federale Tributaria (BFH) ha chiarito diverse questioni fiscali in relazione all acquisto di immobile in germania e l'adeguatezza del prezzo d'acquisto e costi per la società. In linea di principio un prezzo d'acquisto concordato e pagato può  essere utilizzato come base per la tassazione. I costi di acquisizione per l'acquisto di azioni devono essere registrati in un calcolo supplementare separato. I costi per l'acquisizione di una quota di una società di locazione ai sensi del Codice Civile tedesco (GbR) possono essere registrati separatamente e dedotti ai fini fiscali, analogamente a quanto avviene per un bilancio integrativo. Secondo la sentenza della Corte federale delle finanze (BFH) del 29.10.2019 (IX R 38/17), i costi per l'acquisizione della quota devono essere suddivisi in un valore di terreno e di edificio.
    Situazione in caso di controversia.Secondo la Corte, il metodo del valore reale dovrebbe essere applicato nella valutazione di un condominio in affitto secondo l'ordinanza sulla valutazione degli immobili, poiché gli acquirenti intendono generalmente ottenere un aumento di valore attraverso l'immobile oltre a generare un reddito locativo.

    Nota:
    Si tratta di un modello popolare per generare un volume di ammortamento aggiuntivo in caso di controversia. La quota societaria viene venduta alla fondazione di famiglia, che può essere ammortizzata sul nuovo prezzo di acquisto stabilito.  BFH, sentenza contro. 29.10.2019 - IX R 38/17

     

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