Il nuovo diritto di appalto in Germania si applica ai contratti conclusi dopo il 1. gennaio 2018. I contratti già conclusi ed i contratti conclusi entro il 31 dicembre 2017 incluso sono pertanto disciplinati dalla legge precedente.
La nuova legge prevede un gran numero di modifiche. Le principali innovazioni riguardano
- il ricorso del fornitore in caso di difetti dell'articolo acquistato
- i pagamenti anticipati. Come acconto, il contraente può chiedere l'80 per cento di un compenso supplementare offerto, se le parti non hanno concordato l'importo del risarcimento supplementare, e se non vi è una decisione giudiziaria diversa (§ 650c par. 3 frase 1 BGB N.F.). Se in seguito, risulta per un imprenditore un pagamento in eccesso, il contraente deve pagare interessi di mora sull'importo indebitamente versato dal ricevimento (§ 650c par. 3 frase 3 e 4 BGB N.F.), che può assumere dimensioni significative, a seconda del caso specifico.
- il diritto di recesso: la nuova legge prevede ora per la prima volta per i committenti e gli artigiani espressamente il diritto alla risoluzione senza preavviso per giusta causa (§ 648a BGB n. F)
- finzione dell´accettazione: Secondo le nuove regole, l´accettazione si verifica quando l'acquirente non si esprime sulla richiesta di accettazione entro un termine ragionevole fissato dal contraente dopo il completamento o se rifiuta l'accettazione senza nominare alcun difetto (§ 640 Par. 2 BGB n.F.). Esistono delle particolarità nel caso in cui gli acquirenti sono anche consumatori.
Esistono altre caratteristiche speciali per
- Il cosiddetto contratto di costruzione, quindi, un contratto per la produzione, il restauro, la rimozione o la ricostruzione di un edificio. E´ stato recentemente introdotto nella disposizione BGB un diritto dell´acquirente, nel caso in cui l´acquirente desidera un cambiamento nel successo aziendale concordato o un cambiamento che è necessario per raggiungere il successo aziendale concordato (§ 650b BGB N.F.).
- la remunerazione dei servizi di cambiamento; È anche nuovo che, il contraente può richiedere il risarcimento per un maggiore sforzo al fine di raggiungere il successo del lavoro se la pianificazione non è stata trasferita a lui (§ 650c Abs. 1 S. 2 BGB n. F).
- Il mutuo per la sicurezza del commercio edilizio (§ 650e BGB n. F) e la sicurezza del commercio edilizio (§ 650f BGB n. F); I consumatori che hanno stipulato un contratto di consumatore per la costruzione (ai sensi del § 650i BGB n. F) o un contratto di costruzione (ai sensi del § 650u BGB n. F) devono ora, in linea di principio, non fornire alcuna garanzia per gli edifici (§ 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB n.F.)
- Determinazione dello stato in caso di accettazione rifiutata
- La fattura finale è la data di scadenza
Secondo la nuova legge, la remunerazione – la fattura finale - è dovuto quando l'acquirente ha accettato l'adempimento del contraente e l'appaltatore ha fornito all'acquirente una fattura finale verificabile (§ 650g paragrafo 4 n. 2 i.V.m. 2 BGB n.F.). - Le risoluzioni dei contratti di costruzione devono ora essere dichiarate per iscritto (§ 650h BGB n.F.), ma ciò corrispondeva già alla pratica costruttiva. La risoluzione in forma di testo, ad esempio tramite semplice e-mail, non è più sufficiente.
Norme speciali anche per i contratti di appalto per consumatori:
Per soddisfare il "bisogno speciale di tutela" del consumatore nella conclusione di importanti contratti di costruzione, il legislatore ha introdotto regole speciali aggiuntive per contratto di costruzione dei consumatori nei §§ 650i BGB N.F. e segg. In generale, le nuove regole rendono l'appaltatore più responsabile in un contratto di costruzione dei consumatori, in quanto impongono, in alcuni casi, significativi obblighi aggiuntivi o diritti aggiuntivi al consumatore. Uno dei cambiamenti più importanti è quello nel § 650j BGB n.F., il regolamentato obbligo del contraente di fornire al consumatore in tempo utile prima della conclusione del contratto una dettagliata descrizione dell´edificio. Il contenuto obbligatorio di questa specifica descrizione riguarda il tipo e la portata del servizio offerto, i dati dell'edificio, se del caso, le informazioni sugli standard di protezione antincendio e isolamento acustico, se del caso, la descrizione del lavoro interno e informazioni sul tempo di completamento o sulla durata del lavoro previsto. L'obbligo di preparare la descrizione dell'edificio viene meno solo se il consumatore, ad esempio tramite suo architetto, fa personalmente la specifica pianificazione. Se non diversamente concordato, il contenuto della descrizione dell'edificio diventa anche il contenuto del contratto successivo. Successive deviazioni dalla descrizione dell'edificio in genere portano a difetti nei lavori di costruzione dell'appaltatore.
- Diritto di revoca del consumatore - Un altro cambiamento significativo è che il consumatore ha diritto di recesso dal contratto di costruzione entro un periodo di 14 giorni dal ricevimento della cancellazione (dopo la conclusione del contratto) (§ 650l BGB n. F.). Se il contraente dimentica le istruzioni o non aderisce ai rigorosi requisiti di formulazione della legge, il consumatore può revocarlo entro a 1 anno e 14 giorni dopo la conclusione del contratto, indipendentemente dal fatto che i lavori di costruzione siano stati avviati o addirittura completati. In questo caso, il consumatore potrebbe dover pagare solo un risarcimento, che può essere inferiore alla remunerazione inizialmente concordata.
- Disposizioni speciali per pagamenti in acconto e garanzie reali. Se l'appaltatore richiede pagamenti rateali, essi non possono superare il 90% della retribuzione totale pattuita in base alle nuove disposizioni (§ 650m comma 1 BGB n.F.). Inoltre, non appena l'appaltatore richiede o accetta pagamenti a rate, può accettare una garanzia per la sua richiesta di risarcimento di un massimo del 20% della retribuzione concordata o di un massimo del pagamento rateale successivo. Una garanzia pari al 100% della sua richiesta di compenso può essere reclamata dal contraente solo se garantisce anche il 100% e non accorda pagamenti in acconto.
- Redazione e consegna dei documenti. L´appaltatore deve preparare in tempo utile prima dell'inizio dell'esecuzione i documenti di pianificazione che il consumatore deve dimostrare all'autorità che la prestazione è eseguita in conformità con le norme di diritto pubblico pertinenti verso le autorità e consegnarle al consumatore. Questo obbligo del contraente viene meno qualora il consumatore stesso o un rappresentante da lui designato (in particolare un architetto) redige i requisiti di pianificazione essenziali. Inoltre, al più tardi con il completamento dei lavori, il contraente deve produrre e consegnare i documenti al consumatore, che quest'ultimo necessita per dimostrare alle autorità che le prestazioni sono state effettivamente eseguite in conformità con il diritto pubblico pertinente.
Nuove regole speciali anche per il contratto di architetto ed appaltatore
Contratto di architetto
Oltre alle nuove norme sul contratto di lavoro generale, sul contratto di costruzione e sul contratto per i consumatori, la riforma della legge ha anche disciplinato per la prima volta i contratti degli architetti / ingegneri e degli appaltatori nel BGB. Nella misura in cui gli obiettivi essenziali di pianificazione e monitoraggio non sono ancora stati concordati, l'architetto / ingegnere deve prima preparare una base di pianificazione per determinare questi obiettivi, che deve poi presentare all'acquirente insieme a una stima dei costi (la cosiddetta fase di determinazione dell'obiettivo, § 650p (2) BGB nF ). Dopo la presentazione di questi documenti, il cliente può disdire entro due settimane (diritto speciale di risoluzione secondo § 650r Abs. 1 BGB n.F.). Se l'acquirente è un consumatore, il diritto di recesso scade dopo due settimane, ma solo se, al momento della presentazione dei documenti in formato testo, informa sul diritto di recesso, sul periodo in cui può essere esercitato e sulle conseguenze legali della risoluzione da parte dell'architetto - / L'ingegnere è. L'architetto / ingegnere può esigere in futuro dall'accettazione dell'ultima prestazione del contraente che esegue un'accettazione parziale dei servizi da lui forniti fino ad allora (§ 650 BGB n.F.). Se l'acquirente rivendica in futuro l'architetto / ingegnere a causa di un errore di monitoraggio, che ha portato a un difetto nell'edificio o nell'area esterna, quest'ultimo può rifiutarsi di pagare se (a) il contraente dell'esecuzione è anche responsabile del difetto e (b) l'acquirente non ha ancora stabilito con esito negativo per il contraente un termine ragionevole per l'esecuzione supplementare (§ 650t BGB n. F). In aggiunta alle disposizioni generali del Contratto di lavoro (§§ 631 - 650 BGB) si applicano in linea di principio al contratto di architetto / ingegnere, le singole disposizioni che sono regolate dal contratto di costruzione, in particolare le disposizioni sul diritto di modifica / disposizione dell'acquirente (§ 650b BGB nF) , alla regolazione di compensazione con l'ordine di modifica (in parte, § 650c BGB nF), l'ipoteca di sicurezza del commercio edile (§ 650e BGB nF), la sicurezza costruttori (§ 650f BGB nF), la determinazione dello stato in caso di accettazione rifiutata, fattura finale (§ 650g BGB nF) e la forma scritta di risoluzione (§ 650h BGB nF).
Contratto di costruzione
Per il contratto di costruzione è stato espressamente regolato (§ 650u BGB n.F.) che in termini di costruzione o conversione si applicano le disposizioni generali sul contratto, sul contratto di costruzione e sul contratto con il consumatore. Le eccezioni a questo sono, tuttavia, in particolare: Il diritto del cliente di risolvere il contratto (§ 648 BGB n.F.), il diritto di recesso per giusta causa (§ 648a BGB n.F.).
© Gian Luca Pagliaro
