Rechtsanwaltskanzlei Pagliaro

Grunderwerbssteuer Italien. Steuerbegünstigung beim Kauf einer Immobilie in Italien, sog. „Prma casa“

Die Steuerbegünstigung „Prima casa“ bei dem Erwerb einer Immobilie in Italien kommt auch für einen im Ausland lebenden italienischen Staatsbürger in Betracht. Die Steuervorteile für den zu nutzenden Erstwohnsitz haben zwar zur Anforderung, dass der Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten verlegt werden muss, aber im Falle eines Wohnsitzes im Ausland hat die italienische Steuerbehörde klargestellt, dass sie den Steuervorteil auch unabhängig vom Wohnsitzwechsel in derselben Gemeinde anwendet.

Voraussetzung: Der potenzielle Käufer darf nicht der ausschließliche oder mit seinem Ehepartner gemeinsame Eigentümer von bereits bestehenden Eigentumsrechten, Nießbrauch, Nutzung und Wohnsitz eines anderen Hauses auf dem Gebiet der Gemeinde sein, in der sich die zu erwerbende Immobilie befindet. Darüber hinaus dürfen sie nicht, auch nicht direkte oder indirekte Eigentumsrechte, Nutzungen, Nießbrauch, oder nacktes Eigentum an einem anderen Haus in dem italienischen Staatsgebiet haben. Dies erstreckt sich auch auf Eigentum des Ehepartners. Weitere Bedingung: Es darf sich nicht um den Kauf einer Luxuswohnung handeln. Was Luxuswohnung ist und welche Typologie erfüllt sein muss, ist daher vorher zu klären. In diesem Sinne wird der im Ausland wohnhafte italienische Staatsangehörige, der mehr als 183 Tage auf dem Gebiet eines anderen Staates als Italien lebt, der Steuervergünstigung der „Prima casa“ gleichgesetzt, was gemeinhin dazu führt, dass niedrigere Registersteuern (1% statt 9%) sowie günstigere Hypotheken- und Katastersteuern angesetzt werden.

Für alle anderen ausländischen Käufer, die eine Steuervergünstigung bei dem Immobilienerwerb beanspruchen wollen gilt hingegen die allgemeine Voraussetzung, dass sie in den kommenden eineinhalb Jahren in ihr neues Domizil übersiedeln müssen. Die Verlagerung des Wohnsitzes in das Ausland ist allerdings mit erheblichen steuerrechtlichen Konsequenzen verbunden. Hier sollte unbedingt Expertenrat eingeholt werden.

 

Wir arbeiten seit 1995 auf dem Gebiet des Internationalen Rechts mit Schwerpunkt deutsch-italienisches Immobilen- und Steuerrecht.Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln für italienisches Recht. Wir arbeiten im Bereich Steuern und Immobilienerwerb mit dem Steuerbüro Edilconsul in Como, Italien, zusammen und betreuen unsere Mandanten in ganz Italien.

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Erbrecht Italien | Internationales Güter- & Erbschaftssteuerrecht

Italienisches Erbrecht, Rechtsanwalt Pagliaro: Was können wir für Sie tun

Unsere Kanzlei arbeitet seit 1995 im deutsch italienischen Rechtsverkehr. Das deutsche und italienische Erbrecht bilden hierbei einen besonderen Schwerpunkt, also Erbfälle, in denen der Verstorbene in Deutschland oder Italien lebte oder Vermögen im In- oder Ausland besaß. Diese Umstände werfen regelmäßig komplexe Fragen zum internationalen Güter- und Erbschaftssteuerrecht auf, für die es Expertise zu den Rechtssytemen beider Länder braucht.

Erbrecht Italien: Nachlassplanung und Vorsorge für Vermögen in Deutschland und Italien

Gemeinsam mit deutschen und italienischen Notaren und Steuerberatern entwerfen wir Testamente und Schenkungsverträge, die in beiden Ländern verwendet werden können und so eine einheitliche Vorgehensweise gewähren.

Erbrecht Italien: Nachlassermittlung

Unsere Kanzlei ist mit den Immobilien- und Unternehmensregistern in sämtlichen Regionen Italiens verbunden, so dass der Nachlass schnell und zuverlässig ermittelt wird. Über unser PEC Kommunikationssystem stehen wir in Verbindung zu allen Nachlassgerichten, Standesämtern und Banken in Italien.

Erbrecht Italien: Nachlassabwicklung und Bewertung

Umschreibungen von Immobilieneigentum in Italien erfolgen direkt über unsere Kanzlei ebenso wie die Auflösung von Finanzdepots / Bankkonten oder Übertragungen an Gesellschaften. Komplexere Erbauseinandersetzungen, etwa zwischen Miterben, können wir mit unseren Kooperationspartnern, Notare und Anwälte, betreuen. Über unser Informationssystem für Bodenrichtwerte in Italien können wir Bewertungen von Immobilieneigentum in Italien vornehmen.

Ausschlagung der Erbschaft und Haftungsbeschränkungen im italienischen Erbrecht

Als Ansprechpartner für deutsches und italienisches Erbrecht betreuen wir unsere Mandanten bei der Erbausschlagung. Wir entwerfen und koordinieren die erforderlichen Verzichtserklärungen und gewähren die Publizität.

Erbschaftssteuer Italien

Die Frage der Erbschafts- und Schenkungssteuer sollte von Anfang an geprüft werden. Da kein gültiges Doppelbesteuerungsabkommen besteht, bedarf es hier besonderer Obacht! Wir kooperieren hier mit verschiedenen Steuerberatern, oder unterstützen die Berater des Erben zu Fragen des italienischen Steuerrechts. Bewertung für in Italien gelegenes Grundeigentum (Ländereien, Häuser, Wohnungen) oder Unternehmen.

Beratung Erbrecht Italien: Kosten und Transparenz

Grundsätzlich empfehlen wir eine Honorarvereinbarung, unabhängig von dem Nachlasswert. Auf diesem Weg können die Kosten weitestgehend transparent gehalten werden. Endet das Mandat vorzeitig oder wird auf einzelne Mandatspunkte verzichtet, zahlt der Mandant nur die bis dahin erbrachte Bearbeitung. 

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Die Erbrechtsverordnung ist seit dem 17.08.2015 in Kraft

Ausschlagung der Erbschaft im italienischen Recht

 

Unser Team

Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln für italienisches Recht. Im Jahre 2017 absolvierte er eine Spezialisierung zum italienischen Erbrecht, den sog. master breve nel diritto di successione in Mailand.

Dott.ssa Fatima Laghbili, juristisches Studium an der Universität PISA, Facoltà di Giurisprudenza, mit Graduierung LMG/01 (Giurisprudenza); Postgradual Universität zu Köln, Masterstudiengang für im Ausland graduierte Juristinnen und Juristen. Schwerpunkt: Auflösung von Bankdepots und Notariat.

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Immobilienrecht Italien. Fallstricke beim Immobilienkauf in Italien.

Immobilien Italien Deutschland 2019.

Einige Fallstricke, die in unserer fünfundzwanzigjährigen Erfahrung im italienischen Immobilienrecht aufgetreten sind:

1. Der Makler rechnet doppelt ab, also sowohl bei dem Käufer als auch bei dem Verkäufer. Dies ist zwar grundsätzlich zulässig, sollte aber im Zweifel nochmals vom Anwalt geprüft werden.
2. Sie beauftragen mehrere Makler mit dem Verkauf. Ihr Käufer hat diese Makler vorher konsultiert und erwirbt die Immobilie. Kurz nach dem Verkauf, melden sich alle Makler bei Ihnen und beanspruchen Maklercourtage. Sie wenden ein, Sie hätten keinen schriftlichen Auftrag gegeben, dennoch besteht Mailverkehr. In der Zwischenzeit lassen die Makler Ihr (italienisches) Konto pfänden, auf dem der Kaufpreis geflossen ist.
3. Die Immobilie, die Sie seinerzeit erworben oder geerbt haben, hat zwischenzeitlich bauliche Veränderungen erfahren. Was ist mit der Baugenehmigung, kann diese nachträglich noch zu einer Heilung (sanatoria urbanistica) führen?
4. Sie haben die Immobilie aus einer Erbschaft. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Der Erbfall liegt viele Jahre zurück.
5. Die Unterlagen im Immobilienregister sind ungenau: Sie sind dort nicht mit Ihrem richtigen Namen, im falschen Güterstand – oder überhaupt nicht eingetragen. Denn seinerzeit haben Sie oder Ihre Eltern die Immobilie mit einfachem schriftlichen Vertrag gekauft.
6. Ihr langjähriger Nachbar beansprucht ein Vorkaufsrecht. Dabei handelt es sich um gesetzlich vorrangige Berechtigungen für einen bestimmten Grundstücksnutzer und Nachbarn.
7. Ihr Nachbar gibt an, dass ihm einige Flächen, die an der Grundstücksgrenze liegen, gehören. Er beruft sich dabei auf „Usucapione“, also Ersitzung.
8. Kurz vor Notarabschluss kommt heraus, dass Sie es jahrelang versäumt haben, Grundsteuer in Italien abzuführen. Sie sind der Meinung, dass Sie keine zu zahlen hatten, weil Sie niemals eine Aufforderung oder Bescheid hierzu erhalten haben und zudem in Deutschland wohnen und Steuern zahen. Im Vorvertrag haben Sie aber zugesichert, dass keine Außenstände bestehen, die auf den Käufer übergehen. Zudem haben Sie im Vorvertrag einen festen Notartermin vereinbart, der nun ansteht.
9. In dem Immobilienregister sind noch weitere Eigentümer eingetragen, die Sie – wie etwa im Erbschaftsfall vor Generationen – gar nicht kennen. Wenn Sie nun verkaufen wollen, muss die gesamte Immobilie auf Sie lauten oder die anderen Miteigentümer sind zu beteiligen.
10. Ihre Wohnung, die einer Wohnungseigentumsgemeinschaft zugehörig ist, soll verkauft werden. Sie liegen mit dem Verwalter im Streit, weil Sie der Meinung sind, das Hausgeld sei zu hoch. Der Verwalter droht an, seine Zustimmung zum Verkauf zu verweigern, wenn der Käufer hierfür nicht eintritt. Dieser pocht aber auf die Freistellung im Vorvertrag.

Diese Fallbeispiele lassen sich beliebig erweitern und variieren. Nicht angesprochen sind dabei steuerrechtliche Fragestellungen, die im deutsch italienischen Recht aufkommen können, also etwa Erbschafts- Schenkungssteuer sowie Einkommens- und Spekulationssteuer.

Fragen Sie Fachleute, die in beiden Rechtsordnungen zu Hause sind.

Wir sind hier. Rechtsanwaltskanzlei Pagliaro, seit über 20 Jahren deutsches und italienisches Immobilien- und Steuerrecht.

Vertriebsrecht Italien - Recht der Handelsvertreter

Italienisches Vertriebsrecht - Handelsvertreterrecht Italien - Agenti

Handelsvertreterrecht Franchisevertrag Vertragshändllervertrag Vertriebsbeschränkungen geschlossene Händlersysteme Wettbewerbsverbot Preisbindung passiver Verkauf über Internet EU Vertikalverordnung Italien. 

Tätigkeit

Wir arbeiten seit 1995 im deutsch italienischen Handelsvertreterrecht für Unternehmer und Handelsvertreter, Franchisenehmer und Vertriebshändler und beraten unsere Mandanten  bei der Vertragserstellung und Aufhebung, zu Fragen des Kündigungsrechts, Abfindungs- und Provisionsabrechnung, Direktions- und Weisungsrecht. Verbundene Rechtsgebiete wie z.B. Sozialrecht (Beiträge ENASARCO) und Fragen zum internationalen Steuerrecht decken wir ebenfalls ab.

Über unser Netzwerk können Streitigkeiten vor italienischen Gerichten betreut werden.

Fallstricke

Viele Fallstricke im europäischen Handelsvertreterrecht, unter anderem in den Verjährungsregelungen und den Einordnungen, etwa Tarifrecht mit weitreichenden Regelungen zum Abfindungs- und Kündigungsrecht. In der Mandatsbearbeitung sind Detailkenntnisse – wie oftmals - von streitentscheidender Rolle. Der Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht wird hierauf in besonderer Weise geprüft. Der Block „Internationales Vertriebsrecht“ ist nicht nur ein Kernthema der theoretischen Fachanwaltsausbildung, sondern muss zusätzlich durch eine überdurchschnittlich hohe Bearbeitung von praktischen Fällen konkret nachgewiesen werden. Erst dann wird der Fachanwaltstitel verliehen.

 

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Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für internationales Recht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln, Institut für Internationales Privatrecht. Sollten Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns einfach an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

 

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Deutsch-Italienisches Steuerrecht: Abgeltungssteuer in Italien - Zinsinformationsverordnung

- Rechtsgrundlage bis 2016

Für gezahlte Zinsen aus Kapitalanlagen in Italien fällt regelmäßig Abgeltungssteuer auch in Deutschland an. Zwischen Deutschland und Italien erfolgte ein Informationsaustausch nach der Zinsinformationsverordnung. Auskunftspflichtig sind gem. § 4 ZIV sog. Zahlstellen, insbesondere Banken in Deutschland/Italien, bestimmte Daten über Zinszahlungen durch eine inländische Zahlstelle an wirtschaftliche Eigentümer, die ihren Wohnsitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Gemeinschaft haben, an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) zu übermitteln. Das BZSt speichert die übermittelten Daten und übermittelt sie zum Zwecke der Besteuerung einmal jährlich weiter an die zuständigen Behörden des Mitgliedstaats, in dem der wirtschaftliche Eigentümer ansässig ist. Gemeldet werden Zinsen und Erlöse beim Verkauf bestimmter festverzinslicher Wertpapiere. Im Zentrum der Regelung stehen Zinszahlungen von Banken im europäischen Ausland an Personen, die in Deutschland einkommenssteuerpflichtig sind. Der Informationsaustausch zwischen dem deutschen Fiskus und den italienischen Banken erfasst damit grenzüberschreitende Zinszahlungen an Personen, meist Italiener mit Wohnsitz in Deutschland.

Die EU-Zinsrichtlinie ist zum 1. Januar 2016 aufgehoben.Der letzte Datenaustausch wird entsprechend der o. g. Aufhebungsrichtlinie im Kalenderjahr 2016 für den Meldezeitraum 2015 erfolgen. Meldungen für den Meldezeitraum 2015 müssen auf elektronischem Weg bis zum 31. Mai 2016 (31. Mai des Jahres, das auf das Jahr des Zuflusses der Zinserträge folgt) beim Bundeszentralamt für Steuern eingegangen sein.

- Rechtsgrundlage nach 2016

Ab dem Meldezeitraum 2016 (Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016) werden Informationen entsprechend des Common Reporting Standard (CRS) ausgetauscht.Seither sind meldende deutsche Finanzinstitute verpflichtet, für jedes meldepflichtige Konto die im Finanzkonten-Informationsaustauschgesetz (FkAustG) aufgeführten Daten zu erheben. Diese Daten sind bis zum 31. Juli des jeweiligen folgenden Kalenderjahres nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) zu übermitteln oder durch einen Fremddienstleister übermitteln zu lassen.

Derzeit (Stand 2020) ergehen Aufforderungen der deutschen Finanzämter zur Erklärung von Kapitalerträgen in Italien für die Jahre 2016. 

Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für internationales Recht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln, Institut für Internationales Privatrecht. Sollten Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns einfach an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

 

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