Immobilienkauf Italien: Prüfungen vor Abschluss des Vorvertrages - Compromesso/ Preliminare
Immobilienkauf in Italien und Vertragskontrolle Compromesso / Preliminare / proposta di acquisto
Grundsätzlich übernimmt in Italien der Notar die Prüfung des Kaufvertrages und klärt die "Verkehrsfähigkeit" der Immobilie. Diese Kontrolle erfolgt aber regelmäßig erst am Ende eines Kaufprozesses. Gemeinhin werden im Vorfeld bereits die sog. "Proposta d`acquisto", also das verbindliche Kaufversprechen oder der Vorvertrag, der "Preliminare/Compromesso" abgeschlossen. Es handelt sich um verbindliche Verträge mit Strafgeldversprechen im Falle der Nichterfüllung.
Wir betreuen unsere Mandanten in dieser ersten Phase zu folgenden Punkten
- Überprüfung des Katastarzustands der Immobilie,
- Überprüfungen zum Eigentumsnachweis des Verkäufers,
- Überprüfungen von Hypotheken
In Zusammenarbeit mit dem sog. Geometer können der städtebauliche und baurechtliche Zustand der Immobilie im Vorfeld geklärt werden, um sicherzustellen, dass die Immobilie überhaupt verkauft werden kann.
In der zweiten Phase bearbeiten wir den Vorvertrag (Compromesso/Preliminare) oder die sog. Proposta di Acquisto, das verbindliche Kaufangebot.
In der dritten Phase koordineren wir dann die Abwicklung des Kaufvertrages, Zahlungsmodalitäten und Bevollmächtigungen. Letztere machen dann Sinn, wenn die Erwerber der italienischen Sprache nicht mächtig sind. Selbstverständlich beraten wir Sie zu den einzelnen Vertragspunkten, den dinglichen Besonderheiten im italienischen Immobilienrecht und Nutzungsmöglichkeiten.
In der vierten Phase erfolgt die nachvertragliche Beratung zur Grundsteuer, Vermietungsoptionen und Besteuerung von Vermietung und Verpachtung in Italien und Deutschland.
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Wir arbeiten seit 1995 auf dem Gebiet des internationalen Rechts mit Schwerpunkt deutsch-italienisches Recht
Gian Luca Pagliaro, mailto: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
Rechtsanwalt seit 1995, Rechtsanwaltskammer Köln
- Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht
- Master di specializzazione diritto di successione (Spezialisierung italienisches Erbrecht)
- Master di specializzazione diritto di immobiliare (Spezialisierung Italienisches Immobilienrecht)
- Lehrbeauftragter am Institut für internationales und ausländisches Privatrecht der Universität zu Köln
- Gerichtssachverständiger für deutsches und italienisches Recht
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Start UP Italien 2021. Recovery Fund unterstützt innovative Unternehmen
Was ist ein innovatives Start-up in Italien?
Ein innovatives Start-up ist eine Kapitalgesellschaft, die auch eine Genossenschaft sein kann, deren ausschließlicher oder überwiegender Unternehmenszweck die Entwicklung, Herstellung und Vermarktung innovativer Produkte oder Dienstleistungen mit hohem technologischen Wert ist.
Welche Förderungen erhalten innovative Start Ups in Itaien?
- Begünstigungen für die Anlaufphase;
- Begünstigungen für die Verwaltung des Unternehmens;
- Begünstigungen bei Verlusten in der Anlaufphase;
- Steuervorteile auch für diejenigen, die in das innovative Start-up investieren wollen;
- die Möglichkeit, befristete Arbeitsverhältnisse einzurichten.
Welche Anforderungen und Eigenschaften muss das Unternehmen haben?
Um die Leistungen in Anspruch nehmen zu können, muss das Unternehmen bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
- es muss seinen Hauptsitz in Italien oder in einem EU- oder EWR-Staat (Europäischer Wirtschaftsraum) mit einer Produktionsstätte oder Niederlassung in Italien haben;
- die Gründung darf nicht länger als 60 Monate zurückliegen;
- das Unternehmen darf nicht das Ergebnis einer Fusion, Spaltung oder eines Verkaufs eines Geschäftsbereichs sein
- Die Forschungs- und Entwicklungskosten müssen mindestens 15 % des höheren Wertes von Kosten und Gesamtproduktionswert betragen;
- alternativ muss es mindestens 2/3 seiner Angestellten oder Mitarbeiter mit einem Master-Abschluss oder 1/3 der Doktoranden, Doktoranden oder Absolventen mit mindestens drei Jahren zertifizierter Forschungstätigkeit haben;
alternativ muss es mindestens ein Patent oder Industriepatent haben.
- das Unternehmen unterliegt außerdem Beschränkungen bei der Gewinnausschüttung oder einer Begrenzung des jährlichen Gesamtproduktionswertes auf 5 Millionen Euro ab dem zweiten Jahr der Tätigkeit.
Muss das Start Up im Handelsregister eingetragen werden?
Ja. Das innovative Start-up muss im Handelsregister in der speziellen Abteilung für innovative Start-ups eingetragen sein.
Die Anmeldung ist auch Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Förderungen.
Welche weiteren Voraussetzungen bestehen?
Um als innovatives Start Up registriert zu werden, ist es notwendig, die Voraussetzungen für die Qualifizierung des Unternehmens als innovative Neugründung anzugeben: durchgeführte Aktivitäten, Forschungs- und Entwicklungsausgaben, Angabe der Bildungsabschlüsse, Berufserfahrung der Partner und des im Unternehmen tätigen Personals, Beziehungen und Kooperationen mit einer Universität und Forschungszentren oder institutionellen und professionellen Investoren, gewerbliche oder geistige Eigentumsrechte.
Kann ich von Deutschland aus ein Ìnnovatives Start UP in Italien gründen
Ja. Wir arbeiten seit 1995 auf dem Gebiet des Internationalen Rechts mit Schwerpunkt deutsch-italienisches Unternehmens- und Steuerrecht und kooperieren mit Steuerberatungskanzleien und Notariaten in ganz Italien. Alle Eintragungen und Beurkundungen können von Deutschland aus erfolgen. Wir koordinieren insbesondere alle Besonderheiten im Zusammenhang mit dem deutschen Steuer- und Unternehmensrecht
Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln für italienisches Recht.
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Grunderwerbssteuer Italien. Steuerbegünstigung beim Kauf einer Immobilie in Italien, sog. „Prma casa“
Die Steuerbegünstigung „Prima casa“ bei dem Erwerb einer Immobilie in Italien kommt auch für einen im Ausland lebenden italienischen Staatsbürger in Betracht. Die Steuervorteile für den zu nutzenden Erstwohnsitz haben zwar zur Anforderung, dass der Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten verlegt werden muss, aber im Falle eines Wohnsitzes im Ausland hat die italienische Steuerbehörde klargestellt, dass sie den Steuervorteil auch unabhängig vom Wohnsitzwechsel in derselben Gemeinde anwendet.
Voraussetzung: Der potenzielle Käufer darf nicht der ausschließliche oder mit seinem Ehepartner gemeinsame Eigentümer von bereits bestehenden Eigentumsrechten, Nießbrauch, Nutzung und Wohnsitz eines anderen Hauses auf dem Gebiet der Gemeinde sein, in der sich die zu erwerbende Immobilie befindet. Darüber hinaus dürfen sie nicht, auch nicht direkte oder indirekte Eigentumsrechte, Nutzungen, Nießbrauch, oder nacktes Eigentum an einem anderen Haus in dem italienischen Staatsgebiet haben. Dies erstreckt sich auch auf Eigentum des Ehepartners. Weitere Bedingung: Es darf sich nicht um den Kauf einer Luxuswohnung handeln. Was Luxuswohnung ist und welche Typologie erfüllt sein muss, ist daher vorher zu klären. In diesem Sinne wird der im Ausland wohnhafte italienische Staatsangehörige, der mehr als 183 Tage auf dem Gebiet eines anderen Staates als Italien lebt, der Steuervergünstigung der „Prima casa“ gleichgesetzt, was gemeinhin dazu führt, dass niedrigere Registersteuern (1% statt 9%) sowie günstigere Hypotheken- und Katastersteuern angesetzt werden.
Für alle anderen ausländischen Käufer, die eine Steuervergünstigung bei dem Immobilienerwerb beanspruchen wollen gilt hingegen die allgemeine Voraussetzung, dass sie in den kommenden eineinhalb Jahren in ihr neues Domizil übersiedeln müssen. Die Verlagerung des Wohnsitzes in das Ausland ist allerdings mit erheblichen steuerrechtlichen Konsequenzen verbunden. Hier sollte unbedingt Expertenrat eingeholt werden.
Wir arbeiten seit 1995 auf dem Gebiet des Internationalen Rechts mit Schwerpunkt deutsch-italienisches Immobilen- und Steuerrecht.Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln für italienisches Recht. Wir arbeiten im Bereich Steuern und Immobilienerwerb mit dem Steuerbüro Edilconsul in Como, Italien, zusammen und betreuen unsere Mandanten in ganz Italien.
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Erbrecht Italien | Internationales Güter- & Erbschaftssteuerrecht
Italienisches Erbrecht, Rechtsanwalt Pagliaro: Was können wir für Sie tun
Unsere Kanzlei arbeitet seit 1995 im deutsch italienischen Rechtsverkehr. Das deutsche und italienische Erbrecht bilden hierbei einen besonderen Schwerpunkt, also Erbfälle, in denen der Verstorbene in Deutschland oder Italien lebte oder Vermögen im In- oder Ausland besaß. Diese Umstände werfen regelmäßig komplexe Fragen zum internationalen Güter- und Erbschaftssteuerrecht auf, für die es Expertise zu den Rechtssytemen beider Länder braucht.
Erbrecht Italien: Nachlassplanung und Vorsorge für Vermögen in Deutschland und Italien
Gemeinsam mit deutschen und italienischen Notaren und Steuerberatern entwerfen wir Testamente und Schenkungsverträge, die in beiden Ländern verwendet werden können und so eine einheitliche Vorgehensweise gewähren.
Erbrecht Italien: Nachlassermittlung
Unsere Kanzlei ist mit den Immobilien- und Unternehmensregistern in sämtlichen Regionen Italiens verbunden, so dass der Nachlass schnell und zuverlässig ermittelt wird. Über unser PEC Kommunikationssystem stehen wir in Verbindung zu allen Nachlassgerichten, Standesämtern und Banken in Italien.
Erbrecht Italien: Nachlassabwicklung und Bewertung
Umschreibungen von Immobilieneigentum in Italien erfolgen direkt über unsere Kanzlei ebenso wie die Auflösung von Finanzdepots / Bankkonten oder Übertragungen an Gesellschaften. Komplexere Erbauseinandersetzungen, etwa zwischen Miterben, können wir mit unseren Kooperationspartnern, Notare und Anwälte, betreuen. Über unser Informationssystem für Bodenrichtwerte in Italien können wir Bewertungen von Immobilieneigentum in Italien vornehmen.
Ausschlagung der Erbschaft und Haftungsbeschränkungen im italienischen Erbrecht
Als Ansprechpartner für deutsches und italienisches Erbrecht betreuen wir unsere Mandanten bei der Erbausschlagung. Wir entwerfen und koordinieren die erforderlichen Verzichtserklärungen und gewähren die Publizität.
Erbschaftssteuer Italien
Die Frage der Erbschafts- und Schenkungssteuer sollte von Anfang an geprüft werden. Da kein gültiges Doppelbesteuerungsabkommen besteht, bedarf es hier besonderer Obacht! Wir kooperieren hier mit verschiedenen Steuerberatern, oder unterstützen die Berater des Erben zu Fragen des italienischen Steuerrechts. Bewertung für in Italien gelegenes Grundeigentum (Ländereien, Häuser, Wohnungen) oder Unternehmen.
Beratung Erbrecht Italien: Kosten und Transparenz
Grundsätzlich empfehlen wir eine Honorarvereinbarung, unabhängig von dem Nachlasswert. Auf diesem Weg können die Kosten weitestgehend transparent gehalten werden. Endet das Mandat vorzeitig oder wird auf einzelne Mandatspunkte verzichtet, zahlt der Mandant nur die bis dahin erbrachte Bearbeitung.
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Italienisches Erbrecht. Das Erbrecht des geschiedenen Ehepartners
Die Erbrechtsverordnung ist seit dem 17.08.2015 in Kraft
Ausschlagung der Erbschaft im italienischen Recht
Unser Team
Gian Luca Pagliaro ist seit 1995 als Rechtsanwalt zugelassen, zugleich Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht und Lehrbeauftragter an der Universität zu Köln für italienisches Recht. Im Jahre 2017 absolvierte er eine Spezialisierung zum italienischen Erbrecht, den sog. master breve nel diritto di successione in Mailand.
Dott.ssa Fatima Laghbili, juristisches Studium an der Universität PISA, Facoltà di Giurisprudenza, mit Graduierung LMG/01 (Giurisprudenza); Postgradual Universität zu Köln, Masterstudiengang für im Ausland graduierte Juristinnen und Juristen. Schwerpunkt: Auflösung von Bankdepots und Notariat.
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Immobilienrecht Italien. Fallstricke beim Immobilienkauf in Italien.
Immobilien Italien Deutschland 2019.
Einige Fallstricke, die in unserer fünfundzwanzigjährigen Erfahrung im italienischen Immobilienrecht aufgetreten sind:
- Der Makler rechnet doppelt ab, also sowohl bei dem Käufer als auch bei dem Verkäufer. Dies ist zwar grundsätzlich zulässig, sollte aber im Zweifel nochmals vom Anwalt geprüft werden.
- Sie beauftragen mehrere Makler mit dem Verkauf. Ihr Käufer hat diese Makler vorher konsultiert und erwirbt die Immobilie. Kurz nach dem Verkauf, melden sich alle Makler bei Ihnen und beanspruchen Maklercourtage. Sie wenden ein, Sie hätten keinen schriftlichen Auftrag gegeben, dennoch besteht Mailverkehr. In der Zwischenzeit lassen die Makler Ihr (italienisches) Konto pfänden, auf dem der Kaufpreis geflossen ist.
- Die Immobilie, die Sie seinerzeit erworben oder geerbt haben, hat zwischenzeitlich bauliche Veränderungen erfahren. Was ist mit der Baugenehmigung, kann diese nachträglich noch zu einer Heilung (sanatoria urbanistica) führen?
- Sie haben die Immobilie aus einer Erbschaft. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Der Erbfall liegt viele Jahre zurück.
- Die Unterlagen im Immobilienregister sind ungenau: Sie sind dort nicht mit Ihrem richtigen Namen, im falschen Güterstand – oder überhaupt nicht eingetragen. Denn seinerzeit haben Sie oder Ihre Eltern die Immobilie mit einfachem schriftlichen Vertrag gekauft.
- Ihr langjähriger Nachbar beansprucht ein Vorkaufsrecht. Dabei handelt es sich um gesetzlich vorrangige Berechtigungen für einen bestimmten Grundstücksnutzer und Nachbarn.
- Ihr Nachbar gibt an, dass ihm einige Flächen, die an der Grundstücksgrenze liegen, gehören. Er beruft sich dabei auf „Usucapione“, also Ersitzung.
- Kurz vor Notarabschluss kommt heraus, dass Sie es jahrelang versäumt haben, Grundsteuer in Italien abzuführen. Sie sind der Meinung, dass Sie keine zu zahlen hatten, weil Sie niemals eine Aufforderung oder Bescheid hierzu erhalten haben und zudem in Deutschland wohnen und Steuern zahen. Im Vorvertrag haben Sie aber zugesichert, dass keine Außenstände bestehen, die auf den Käufer übergehen. Zudem haben Sie im Vorvertrag einen festen Notartermin vereinbart, der nun ansteht.
- In dem Immobilienregister sind noch weitere Eigentümer eingetragen, die Sie – wie etwa im Erbschaftsfall vor Generationen – gar nicht kennen. Wenn Sie nun verkaufen wollen, muss die gesamte Immobilie auf Sie lauten oder die anderen Miteigentümer sind zu beteiligen.
- Ihre Wohnung, die einer Wohnungseigentumsgemeinschaft zugehörig ist, soll verkauft werden. Sie liegen mit dem Verwalter im Streit, weil Sie der Meinung sind, das Hausgeld sei zu hoch. Der Verwalter droht an, seine Zustimmung zum Verkauf zu verweigern, wenn der Käufer hierfür nicht eintritt. Dieser pocht aber auf die Freistellung im Vorvertrag.
Diese Fallbeispiele lassen sich beliebig erweitern und variieren. Nicht angesprochen sind dabei steuerrechtliche Fragestellungen, die im deutsch italienischen Recht aufkommen können, also etwa Erbschafts- Schenkungssteuer sowie Einkommens- und Spekulationssteuer.
Fragen Sie Fachleute, die in beiden Rechtsordnungen zu Hause sind.
Wir sind hier. Rechtsanwaltskanzlei Pagliaro, seit über 20 Jahren deutsches und italienisches Immobilien- und Steuerrecht.
