Für Immobilien in Italien, Häuser und/oder Grundstücke, die unter Denkmalschutz stehen, gelten nach dem Gesetzesdekret 42 vom 22. Januar 2004 besondere Vorschriften, die sich auf die Übertragung (Erbschaft oder Verkauf) auswirken. Das nationale Gesetz wird flankiert von einer Vielzahl regionaler Bestimmungen. 

Welche Immobilien sind betroffen und wie weiß ich, dass Denkmalschutz besteht?

Immobilien, die einer Privatperson oder einem Unternehmen gehören, fallen nur dann unter das Kulturgut, wenn die öffentliche Verwaltung eine besondere Erklärung abgibt. Der Vermerk wird in den Immobilienregistern eingetragen, so dass im Prinzip jeder von ihr Kenntnis erlangen kann. 

Welche Verpflichtungen ergeben sich für den Verkäufer?

Die Übertragung des Eigentums oder des Besitzes von Kulturgütern bringt die Verpflichtung mit sich, bei der Aufsichtsbehörde des Ortes, an dem sich das Gut befindet, eine Anzeige einzureichen, die die Daten der Parteien, die Angabe ihres Wohnsitzes in Italien und ihre Unterschrift, die Identifikationsdaten des Gutes und die Angabe des Ortes, an dem es sich befindet, sowie die Art und die Bedingungen der Übertragungsurkunde enthält. Die Meldung muss bei jeder entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung nicht nur des Eigentums, sondern auch des Besitzes der Immobilie innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum der Urkunde oder im Falle der Erbfolge von Todes wegen ab der Annahme der Erbschaft oder der Einreichung der Erbschaftssteuererklärung eingereicht werden.

Welche Strafe droht bei Nichtbeachtung?

Die nicht fristgerechte Abgabe der Erklärung ist auch strafrechtlich mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr und einer Geldstrafe von knapp über 1.500 EUR bis über 77.000 EUR bedroht.

Wie verläuft das Vorkaufsrecht des Staates bei denkmalgeschützten Immobilien in Italien?

Erfolgt die Übertragung des Kulturguts gegen Entgelt (z. B. ganzer oder teilweiser Verkauf, Tausch, Einbringung in eine Gesellschaft), sieht das Gesetz ein Vorkaufsrecht des Staates oder - nachrangig - der Region oder der Gemeinde vor.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht besteht also nicht, wenn die Übertragung durch Erbschaft, Schenkung, Teilung, Übertragung von Gesellschaftsanteilen, Fusion oder Spaltung erfolgt, und auch nicht im Falle der Bestellung einer Hypothek.  Kulturgüter, die einer öffentlichen Einrichtung oder einer privaten gemeinnützigen Einrichtung (Vereine, Stiftungen) gehören, dürfen dagegen nur mit vorheriger Genehmigung des Ministeriums für Kulturerbe und kulturelle Aktivitäten veräußert werden.

In allen Fällen der geschäftlichen Übertragung muss das Vorkaufsrecht durch "den Staat" innerhalb von 60 Tagen nach Eingang der Übertragungsanzeige ausgeübt werden. Während dieses Zeitraums bleibt die Übertragung schwebend unwirksam, da sie von der Ausübung des Vorkaufsrechts abhängig ist. Der Käufer erwirbt also erst nach Ablauf der 60 Tage das Eigentum an der Immobilie, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden ist. Bis dahin ist es ihm auch untersagt, die Immobilie in Besitz zu nehmen; sie verbleibt im Besitz des Verkäufers.

Erfolgt die Anzeige bei dem Denkmalschutzamt erst nach den gesetzlich vorgeschriebenen 30 Tagen, beträgt die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts 180 Tage.

Vorsicht Fallstrick:
Das Gesetzbuch sieht vor, dass bei allen Immobilien, deren Ausführung mehr als 70 Jahre zurückliegt und die von einem nicht mehr lebenden (namenhaften) Schöpfer stammen, geprüft wird, ob es sich um ein Kulturgut handelt; bis dahin gilt die Vermutung, dass es sich um ein solches handelt, so dass für den Verkauf immer eine Genehmigung erforderlich ist. Erst nach der Überprüfung werden Güter, die nicht als Kulturgut deklariert sind, aus diesem Verfahren herausgenommen.

Immobilienkauf in Italien und Vertragskontrolle Compromesso / Preliminare / proposta di acquisto